Chapitre 1

TOUT COMPRENDRE DES SCPI (SANS JARGON, SANS BLABLA)

• La façon la plus rapide et la plus simple d'investir dans l'immobilier quand on n'a pas des dizaines de milliers d'euros à mettre sur la table (et sans passer par la banque)

• Pourquoi tu n'as PAS besoin d'être riche pour devenir propriétaire immobilier : le mécanisme qui te permet d'acquérir des parts de bureaux, cliniques et centres commerciaux avec un ticket d'entrée ridiculement bas

• La différence cruciale entre les deux types de SCPI : l'un te verse des revenus tous les mois, l'autre réduit tes impôts. Choisis le mauvais, et tu perds sur les deux tableaux

• Capital fixe VS capital variable : le piège dans lequel tombent les débutants (et pourquoi se tromper ici peut te bloquer pendant des années quand tu voudras récupérer ton argent)

• L'analogie de la Ferrari et de la Twingo qui explique en 30 secondes pourquoi certaines SCPI sont quasi impossibles à revendre (et comment ne jamais te retrouver coincé)

• La stratégie en 2 étapes et demie pour investir dans l'immobilier locatif sans même avoir besoin de la banque : c'est plus simple que tu crois, et tu peux commencer ce soir

• Le nombre d'années MINIMUM qu'il faut rester dans une SCPI avant de pouvoir en sortir sans y laisser des plumes (si tu ne connais pas ce chiffre, ne touche à rien)

Chapitre 2

LES AVANTAGES ET LES PIÈGES DES SCPI : CE QUE LES YOUTUBEURS NE TE DISENT JAMAIS

• 12 avantages concrets de l'investissement en SCPI, passés en revue un par un (certains sont évidents, d'autres sont des pépites que même les conseillers bancaires ignorent)

• La vérité sur les frais cachés des SCPI : frais d'entrée, frais de gestion, prix de rachat... Si tu ne fais pas ce calcul AVANT d'acheter, tu risques une mauvaise surprise le jour où tu voudras revendre

• Pourquoi miser toute ta stratégie sur les SCPI est une erreur (même si c'est un excellent outil) : la règle de diversification qui protège ton épargne

• Les 5 critères de sélection pour te constituer un fond de portefeuille solide : le rendement n'est que l'un d'entre eux, et ce n'est même pas le plus important

• Ce qui s'est VRAIMENT passé pour les SCPI pendant les confinements (spoiler : la réponse va te surprendre et changer ta perception du risque)

• Le piège du rendement : pourquoi les investisseurs qui ne regardent QUE ce chiffre sont ceux qui perdent le plus d'argent

• Comment les Youtubeurs simplifient volontairement l'investissement en SCPI pour attirer les débutants (et les 4 zones d'ombre qu'ils passent systématiquement sous silence)

• La méthode des 3 post-its pour ancrer ta motivation et ne jamais perdre de vue tes objectifs d'investissement (c'est bête, mais ça marche redoutablement bien)

Chapitre 3

LA MÉCANIQUE SECRÈTE QUI TRANSFORME 150 EUROS PAR MOIS EN PETIT EMPIRE IMMOBILIER

• Le principe qui fait que le temps est ton meilleur allié : comment un placement modeste peut se transformer en quelque chose d'énorme si tu comprends ce mécanisme (la plupart des gens ne le comprennent pas)

• La simulation qui donne le vertige : ce que deviennent 150 euros par mois investis pendant 20 ans avec un rendement réaliste (le résultat est presque difficile à croire)

• Pourquoi un jeune de 18 ans qui commence MAINTENANT aura 155 000 euros en cash à 48 ans avec un effort d'épargne ridicule (et pourquoi chaque année d'attente te coûte exponentiellement plus cher)

• La calculatrice gratuite que tu vas utiliser ce soir pour te fixer un objectif d'épargne réaliste et voir exactement combien tu auras dans 10, 20 ou 30 ans

• Les 2 limites de cette mécanique que personne ne mentionne : l'inflation et la fiscalité. Si tu ne les prends pas en compte, tes projections seront fausses

• Le seul type d'investissement qui combine DEUX forces en même temps (la plupart des placements n'en utilisent qu'une seule... celui-ci utilise les deux, et c'est ce qui le rend redoutable)

Chapitre 4

UTILISER L'ARGENT DE LA BANQUE POUR T'ENRICHIR (L'EFFET DE LEVIER APPLIQUÉ AUX SCPI)

• Comment acheter de l'immobilier avec l'argent de quelqu'un d'autre : le principe du levier expliqué de façon limpide, étape par étape

• La mécanique qui fait que plus le temps passe, plus ton remboursement te coûte MOINS cher (grâce à un phénomène que la plupart des gens subissent au lieu d'en profiter)

• La vérité sur le cash-flow en SCPI : pourquoi être en négatif n'est pas forcément un problème si tu comprends cette astuce fiscale

• Les 4 étapes pour utiliser la puissance de l'effet de levier avec les SCPI : de la compréhension du mécanisme à la diversification de tes investissements

• Crédit immobilier VS crédit à la consommation pour acheter des SCPI : l'erreur que font certains investisseurs (et pourquoi ça leur coûte une fortune en intérêts)

• La petite anecdote de la BNP qui montre comment les banques essaient de te refiler LEURS SCPI au lieu de te laisser choisir les meilleures (et les questions exactes à poser pour reprendre le contrôle)

• Comment déduire les intérêts d'emprunt de tes revenus fonciers pour réduire mécaniquement tes impôts (c'est légal, c'est simple, et presque personne ne le fait correctement)

• L'appel à passer à ta banque DÈS MAINTENANT pour savoir si elle finance l'achat de SCPI par crédit immobilier (même la Banque Postale le fait...)

Chapitre 5

ANALYSE DES MARCHÉS IMMOBILIERS : OÙ PLACER TON ARGENT DANS UN MONDE QUI CHANGE

• Pourquoi tout a changé en 3 ans et comment le télétravail, le e-commerce, l'IA et le vieillissement de la population ont créé de nouvelles opportunités d'investissement que la plupart des gens ne voient pas encore

• Les secteurs qui montent en flèche et ceux qui sont en train de muter (coworking, logistique du dernier kilomètre, data centers, résidences médicalisées, logements étudiants...)

• Pourquoi les SCPI ont résisté aux confinements alors que d'autres investissements se sont effondrés : l'explication tient en une phrase

• Le chiffre qui devrait te faire réfléchir : avec seulement 10 SCPI généralistes, tu te exposes à 98% du marché immobilier. Pourquoi aller te compliquer la vie ?

• Les 3 grands risques liés à l'investissement en SCPI que tu DOIS connaître avant de mettre un seul euro sur la table (perte en capital, baisse de rendement, revenus non garantis)

• Pourquoi commencer par des SCPI spécialisées est une erreur de débutant : la stratégie du fond de portefeuille d'abord, la spécialisation ensuite

• La nouvelle menace qui va bouleverser le marché de l'emploi et pourquoi diversifier tes revenus avec les SCPI n'a jamais été aussi urgent

Chapitre 6

LES INDICATEURS QUI SÉPARENT LES BONNES SCPI DES MAUVAISES (ET POURQUOI 90% DES INVESTISSEURS SE TROMPENT)

• Le couple rendement-risque : la notion fondamentale que 90% des investisseurs ignorent (et qui explique pourquoi ils perdent de l'argent)

• Pourquoi se focaliser uniquement sur le rendement est le meilleur moyen de se planter : les 4 autres critères qui comptent AUTANT (voire plus)

• Le taux d'occupation financier : l'indicateur discret qui révèle si une SCPI est en bonne santé ou au bord du gouffre

• Le RAN (Report à Nouveau) : comment savoir si une SCPI a de quoi tenir le coup en cas de coup dur (et le seuil en dessous duquel il faut se méfier)

• La provision pour gros entretiens : l'indicateur que personne ne regarde et qui peut faire la différence entre une SCPI solide et une bombe à retardement

• La valeur de reconstitution : comment savoir en 10 secondes si tu paies tes parts trop cher ou si tu fais une bonne affaire

• Les pièges du marketing des SCPI : quand tu vois une pub à l'aéroport pour une SCPI, qui paye cette pub à ton avis ? (la réponse va te refroidir)

• Comment la fiscalité peut anéantir ton rendement si tu n'as pas mis en place les bonnes stratégies en amont (et les pistes pour t'en protéger)

Chapitre 7

L'OUTIL PEU CONNU DES PROFESSIONNELS POUR DÉNICHER LES MEILLEURES SCPI (ET COMMENT L'UTILISER ÉTAPE PAR ÉTAPE)

• Les 5 indicateurs de performance à vérifier SYSTÉMATIQUEMENT avant d'acheter la moindre part de SCPI (TD, TOF, RAN, PGE, valeur de reconstitution : tu vas apprendre à les lire comme un pro)

• La méthode des comparateurs : comment comparer des dizaines de SCPI en quelques clics et repérer les pépites que ton banquier ne te proposera jamais

• Pourquoi il ne faut JAMAIS se fier à une seule source d'information : le problème des affiliations cachées entre les sites et les sociétés de gestion (et comment s'en protéger)

• Le tour complet des meilleurs comparateurs du marché, avec une démonstration pas à pas de chacun d'entre eux

• Comment acheter de l'immobilier parisien pour 200 euros (ce n'est pas une blague : tu vas découvrir des SCPI qui te permettent de devenir copropriétaire de biens à Paris, Monaco, Bruxelles...)

• Les fractions de parts de SCPI : le mécanisme méconnu qui te permet d'investir même avec un tout petit budget chaque mois (sans payer plus cher)

• Pourquoi passer par un distributeur spécialisé ne te coûte pas un centime de plus et comment en profiter pour te faire accompagner gratuitement dans tes montages

• La phrase à retenir : après avoir fait ce travail, tu en sauras 15 fois plus que ton banquier sur les SCPI. Et ça change TOUT dans la négociation

Chapitre 8

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ : LA STRATÉGIE FISCALE QUE TON BANQUIER NE TE PROPOSERA JAMAIS

• Le mécanisme juridique qui te permet d'acheter des parts de SCPI avec 15 à 45% de réduction sur le prix réel (c'est légal, c'est encadré, et c'est redoutablement efficace)

• Usus, fructus, abusus : les 3 notions de droit expliquées simplement, pour comprendre comment séparer la propriété d'un bien de ses revenus (et pourquoi c'est un levier puissant)

• Comment devenir propriétaire de 250 000 euros de SCPI en ne payant que 200 000 : le principe de la décote à l'achat, pas à pas

• Zéro impôt sur le revenu pendant toute la durée du démembrement : pourquoi ne pas percevoir de loyers pendant quelques années peut être la meilleure décision financière de ta vie

• La stratégie de la retraite anticipée : comment un démembrement lancé à 45 ans te permet d'avoir un complément de revenu automatique pile au moment où tes revenus vont chuter

• Le démembrement viager : l'outil de transmission de patrimoine qui permet de donner la propriété à tes héritiers tout en continuant à percevoir les revenus jusqu'à la fin de ta vie (en payant beaucoup moins de droits de succession)

• Comment combiner démembrement ET crédit bancaire pour créer du déficit foncier et réduire mécaniquement ton imposition (c'est le montage que les initiés utilisent)

• L'exemption IFI : si tu es assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière, le démembrement fait littéralement "disparaître" tes parts de SCPI de l'assiette fiscale

• Pourquoi tu ne dois PAS faire ce montage tout seul : les 3 types d'experts à contacter et comment les trouver près de chez toi (fais-le aujourd'hui, pas la semaine prochaine)

• La question piège en fin de chapitre : "acheter des SCPI en démembrement va vous enrichir à long terme" - la réponse va peut-être te surprendre (et c'est ce qui fait la différence entre un investisseur lucide et un investisseur naïf)

+Actions concrètes à la fin de chaque chapitre pour passer à l'action immédiatement.

• Vous allez suivre une formation vidéo de 4 heures au cours de laquelle je vous explique comment fonctionnent les SCPI, comment les sélectionner et comment les acheter pour constituer un portefeuille solide.
• Je partage mes astuces et mes conseils et je vous montre ce que je fais.
• Vous n’êtes pas obligé de prendre de notes car je vous donne aussi les fiches résumées prêtes à imprimer !
• La fin de la formation se conclut par un questionnaire pour vérifier votre compréhension de mes techniques.